Pourquoi les bureaux flexibles connaissent-ils un succès croissant ?

Pour de nombreuses entreprises, un déménagement de bureau est une expérience très stressante. Quoi qu’il en soit, l’association d’intérêt What Works Wellbeing a réussi à le faire six fois en huit ans.

L'entreprise, qui collecte et analyse des données pour améliorer le bien-être au travail, ne signe jamais de baux à long terme, mais finance l'utilisation d'espaces partagés pour son siège londonien trois jours par semaine. Chaque mois, elle organise des « journées d'équipe » au cours desquelles elle augmente sa capacité d'accueil en louant des salles de réunion supplémentaires dans le bâtiment et des tables auprès d'entreprises voisines.

« Nous avons convenu avec les équipes [d’autres organisations] qui sont à côté de nous que nous pouvons utiliser les espaces des autres », a-t-elle déclaré. Nancy Salut, directeur exécutif.

Crash du marché de l'immobilier commercial

Hey est une pionnière du « bureau flexible ». Si la marque la plus reconnue dans ce domaine, WeWork, s'est effondrée après des années de mauvaise gestion, le modèle qu'elle a popularisé perdure, réinventé sous la forme d'« espaces flexibles ».

Ce concept recoupe en partie celui du « coworking », mais comprend plusieurs sous-catégories : différents types de bureaux partagés avec divers services inclus, notamment des suites exécutives et des incubateurs, des bureaux en temps partagé et des bureaux à l'heure. Si le « coworking » était initialement destiné principalement aux particuliers et aux start-ups, les bureaux flexibles peuvent également intéresser les grandes entreprises établies. Ils semblent particulièrement adaptés à la période post-pandémique : les entreprises continuent d'abandonner les espaces de travail fixes, face à la progression constante du télétravail.

Les changements dans les modes de travail ont déjà provoqué des perturbations dans l’immobilier commercial.

Selon le cabinet d'études CoStar, les taux de vacance de bureaux au Royaume-Uni et aux États-Unis restent à des niveaux records. Certaines baisses de valeur ont été spectaculaires : le plus grand immeuble de bureaux de Saint-Louis, l'ancienne tour AT&T, vendue 205 millions de dollars en 2006, est sur le point d'être mis aux enchères, avec des enchères à partir de 2,5 millions de dollars.

Certains bureaux superflus seront transformés en complexes d'appartements, mais dans de nombreux cas, cela s'avère impossible en raison de lois de zonage restrictives ou de structures de bâtiment inadaptées. Ces espaces devront donc devenir des bureaux, quoi qu’il arrive.

Nouvelle flexibilité

La plupart des entreprises souhaitent encore des bureaux ; rares sont les dirigeants qui approuvent le télétravail à temps plein. Mais les locataires se retrouvent sur un marché d'acheteurs, réticents à signer les baux de cinq ou dix ans qui étaient autrefois la norme. Les entreprises recherchent une nouvelle flexibilité, souvent avec « des baux plus courts et une plus grande liberté d'agrandir ou de réduire l'espace global », selon le cabinet de conseil immobilier CBRE. Les locataires étant libres de quitter leurs bureaux à bref délai, les propriétaires sont constamment sous pression pour proposer des espaces de travail attrayants, parfois équipés de salles de sport, voire de garderies.

Pour la première fois, de nombreux travailleurs peuvent choisir un bureau dont l'emplacement et la culture leur conviennent, plutôt que de se rendre dans un bureau que leur entreprise a accidentellement loué il y a des années.

Pour l’instant, les bureaux flexibles restent rares : selon CBRE, ils ne représentent que 1,7 % de tous les bureaux aux États-Unis.

Mais de plus en plus de cas confirment cette tendance. Comme de nombreux employés ne viennent au bureau que deux ou trois jours par semaine, certaines entreprises ont recours au « temps partagé » : elles partagent l'espace avec une entreprise qui travaille à des jours différents.

Même dans les quartiers périphériques et les petites villes, des « espaces flexibles » apparaissent, conçus pour les travailleurs qui ne se déplacent plus au bureau. Ces personnes travaillent désormais à domicile, mais n'y effectuent pas beaucoup de travail. Certains télétravailleurs doivent trouver un troisième espace en raison de l'exiguïté de leur logement ou du bruit des enfants. Les employeurs les aident souvent à louer un bureau près de chez eux. Spotify, par exemple, proposait à ses employés des « abonnements de coworking s'ils souhaitaient travailler depuis leur bureau ».

Toujours prêt pour les changements

Hey a déclaré que ce modèle permettait à What Works Wellbeing de se déplacer facilement lorsque les besoins d'espace changeaient, ou dans un cas, lorsque le gestionnaire immobilier ne payait pas de loyer et que les employés venaient un matin pour trouver le bureau fermé.

Ils ont toujours partagé des bureaux avec d’autres organisations, ce qui a conduit à de précieux partenariats.

“En huit ans, nous avons eu au moins six bureaux différents. Ce que nous trouvons très utile, c'est de s'associer avec des personnes qui vous ressemblent."," dit-elle.

IWG, le plus grand rival de WeWork en matière de coworking, a annoncé avoir « lancé un programme d'expansion majeur et ajoutera 1 000 espaces à son réseau mondial au cours de l'année prochaine, dont la majorité seront situés dans des zones suburbaines et rurales, souvent dans de petites villes ».

Ces « espaces flexibles » dans les petites villes peuvent devenir des pôles pour les communautés locales – des lieux où les gens apprennent à se connaître.

Certains locataires d’espaces flexibles seront des start-up. La flexibilité leur permet de commencer avec des coûts de bureau minimes, puis de les augmenter rapidement en cas de croissance. D'autres petites entreprises peuvent choisir de partager des bureaux flexibles avec des entreprises similaires.

“Si vous n'êtes pas nombreux au bureau, il est plus sûr et plus intéressant d'être parmi les gens« », a expliqué Hey. « Une femme qui travaille seule tard dans un bureau vide peut se sentir en danger », a-t-elle ajouté.